Wird ein Gebäude vermietet, muss festgestellt werden, ob eine „große“
oder „kleine“ Vermietung vorliegt. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil
sich daraus unterschiedliche steuerliche Konsequenzen ergeben.

„Kleine“ oder „große“ Vermietung?

Unter die „kleine“ Vermietung fällt die Vermietung von Eigenheimen,
Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten
Nutzungsrechten. Nach den Liebhaberei-Richtlinien zählen zur kleinen
Vermietung auch die Vermietung von einzelnen Appartements (Mietwohnungen)
und im Wohnverband befindliche Fremdenzimmer (bis zu zehn Betten).

Eine entgeltliche Gebäudeüberlassung von Gebäuden mit mindestens drei
Wohneinheiten fällt unter die „große“ Vermietung. Außerdem zählt hier jede
Gebäudeüberlassung dazu, die keine „kleine“ Vermietung darstellt, z.B.
auch das Vermieten von Geschäften, Bürogebäuden, sowie gewerbliche
Zimmervermietungen. Umsatzsteuerlich ist bei der „großen“ Vermietung keine
Liebhaberei anzunehmen.

Liebhaberei bei der kleinen Vermietung

Liebhaberei kann im Steuerrecht bei bestimmten unternehmerischen
Tätigkeiten vermutet werden, mit denen sich nach absehbarer Zeit kein
positiver Gesamterfolg erzielen lässt. Fällt eine „kleine“ Vermietung
unter die Liebhabereivermutung, werden die Verluste daraus
ertragsteuerlich nicht anerkannt. In der Umsatzsteuer besteht kein Recht
auf Vorsteuerabzug. Wird bei der Vermietung ein Verlust erzielt, so muss
für die Anerkennung der Verluste anhand einer Prognoserechnung dargelegt
werden, ab wann ein Gesamtüberschuss der Einnahmen bzw. Gesamtgewinn zu
erwarten ist.

Keine Liebhaberei in der USt

Im September dieses Jahres hat das Bundesfinanzgericht (BFG)
entschieden, ob bei einem Wohnungseigentümer eine Liebhaberei vorliegt.
Der Besitzer hat die Wohnung zur Gänze fremd finanziert und deshalb sind
aus der Vermietung Verluste entstanden. In der Einkommensteuer hat das BFG
die Liebhabereivermutung bestätigt, in der Umsatzsteuer allerdings
nicht.

Nach der Meinung des BFG kann bei einem Verlust, der nur durch die
hohen Fremdfinanzierungskosten entstanden ist, nach dem Umsatzsteuerrecht
eine wirtschaftliche Tätigkeit vorliegen.

Das BFG sagt zu der unterschiedlichen Beurteilung in der Umsatz- und
Ertragsteuer: Liegt der wesentliche Grund für einen Verlust in einer
marktüblichen, aber die ertragsteuerliche Substanz gefährdenden
Finanzierung, können gemeinschaftsrechtliche Überlegungen zur
umsatzsteuerlichen Beurteilung führen, die von der ertragsteuerlichen
abweicht.

Stand: 27. November 2014