Immobilienertragsteuer bei Privatvermögen

Beim Verkauf eines Grundstücks fällt im Regelfall
Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an. In der Praxis ist es nicht immer
eindeutig, ob die ImmoESt fällig ist bzw. in welcher Höhe. In einer
aktuellen Information des Bundesministeriums für Finanzen (BMF) werden
nun Fragen dazu beantwortet. Über einige ausgewählte Sachverhalte zur
Hauptwohnsitzbefreiung informiert dieser Artikel.

Gesetzliche Bestimmung Hauptwohnsitzbefreiung

Aufgrund der Hauptwohnsitzbefreiung sind Veräußerungen von
Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (bis zu 1.000
m2) befreit, und zwar wenn sie dem Veräußerer:

  • ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre
    durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben oder
  • innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens
    fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben.

Als Eigenheim gelten Häuser mit nicht mehr als zwei Wohnungen.

Ist die Hauptwohnsitzbefreiung auch beim Erben anwendbar?

Beispiel 1: Nach dem Tod des Vaters will der
Sohn im Zuge der Verlassenschaft das Grundstück veräußern. Das
Grundstück wird ab dem Todestag dem Erben zugerechnet. Die
Hauptwohnsitzbefreiung greift nur, wenn der Erbe selbst die oben
angegebenen Voraussetzungen erfüllt.

Beispiel 2: Das Haus wird von zwei Söhnen
geerbt, wobei A dort für drei Jahre seinen Hauptwohnsitz begründet und
seinen Bruder ausbezahlt. Da die erste Befreiungsbestimmung (Verkauf
nach zwei Jahren) einen entgeltlichen Erwerb voraussetzt, ist nur der
vom Bruder entgeltlich erworbene Teil steuerfrei. Bei einer Veräußerung
nach fünf Jahren greift die zweite Befreiungsbestimmung. Dann ist die
Befreiung auch für die vererbte Grundstückshälfte anwendbar.

Betriebliche/private Nutzung, 1.000 m2-Grenze

Ein Hauseigentümer besitzt 2.000 m2 Grund. 30 % werden betrieblich
genutzt, die restlichen 70 % (1.400 m2) als Hauptwohnsitz. Die
Hauptwohnsitzbefreiung kommt für 30 % der Einkünfte nicht in Frage, da
dieser Teil betriebliche Einkünfte darstellt. Für die restlichen 70 %
kommt die Befreiung in Betracht – allerdings nur für 1.000 m2. Die
restlichen 400 m2 sind Einkünfte aus privaten
Grundstücksveräußerungen.

Stand: 27. August 2014