Privater Grundstücksverkauf

Beim Verkauf eines privaten Grundstückes muss im Regelfall
Immobilienertragsteuer bezahlt werden. Selbst hergestellte Gebäude sind
von dieser Besteuerung ausgenommen. Ein Gebäude wurde (nach dieser
Befreiungsbestimmung) dann selbst hergestellt, wenn der Steuerpflichtige
das (finanzielle) Baurisiko hinsichtlich der Errichtung des Gebäudes
trägt. Als selbst hergestellt gilt das Gebäude auch dann, wenn ein
beauftragter Unternehmer das Gebäude errichtet hat, der Eigentümer aber
das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte.

Wichtiges zur Herstellerbefreiung

Im Gegensatz zur Hauptwohnsitzbefreiung ist bei der Herstellerbefreiung
nur der Verkauf vom Gebäude selbst steuerfrei – nicht hingegen der Verkauf
des Grundstücks. Treffen die Voraussetzungen für beide Befreiungen zu, hat
die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang.

Wird das Gebäude unentgeltlich übertragen (z.B. durch ein Erbe), kann
der Erwerber nicht die Herstellerbefreiung beantragen.

Eine Ausnahme gibt es auch, wenn das Gebäude vermietet wird. Die
Herstellerbefreiung kann nicht angewendet werden, wenn das Gebäude
innerhalb der letzten zehn Jahre der Erzielung von Einkünften gedient
hat.

Werden nur Teile des Gebäudes vermietet, kann der nicht vermietete Teil
von der Besteuerung ausgenommen werden – für den vermieteten Teil greift
die Herstellerbefreiung allerdings nicht.

Beispiele zur Herstellerbefreiung

Ein Ehepaar errichtet gemeinsam in Form einer Miteigentümerschaft ein
Gebäude. Nach der Fertigstellung nutzen es die beiden als Ferienhaus und
haben dort nicht ihren Hauptwohnsitz (daher keine Anwendung der
Hauptwohnsitzbefreiung). Kann bei einem Verkauf die Herstellerbefreiung
angewendet werden?

Variante 1: Die Herstellkosten werden von beiden
getragen.

Lösung: Beide haben die Herstellung finanziert, daher tragen auch
beide das Bauherrenrisiko. Deshalb ist der Verkauf des Hauses für beide
aufgrund der Herstellerbefreiung befreit.

Variante 2: Für die Herstellung des Gebäudes wird ein
Kredit aufgenommen. Die Rückzahlung der Raten übernimmt der Ehemann. Die
Frau haftet allerdings als Bürge und Zahler für den aufgenommenen
Kredit.

Lösung: Obwohl nur der Mann den Kredit zurückzahlt, können in
diesem Fall trotzdem beide die Herstellerbefreiung anwenden. Die Frau
trägt auch das Bauherrenrisiko aufgrund der Haftung als Bürge und
Zahler.

Variante 3: Die Herstellungskosten werden nur von der
Frau gezahlt.

Lösung: Nur die Frau trägt die gesamten Kosten. Wirtschaftlich wird
somit dem Ehemann ein Gebäude in sein Miteigentum zugewendet. Es liegt
beim Ehemann ein unentgeltlicher Erwerb vor. Die Frau hat allein das
Bauherrenrisiko getragen, nur für ihren Miteigentumsanteil ist die
Herstellerbefreiung anwendbar.

Stand: 27. September 2014